Reformar es hacer cambios. Se puede reformar la constitución, la ley, a una persona, un mueble… Todo es susceptible de cambio y, por tanto, de reforma. Aunque lo cierto es que, en la práctica, no resulta sencillo. Sobre todo, cuando se trata de reformar ciertas cosas. Cuando hablamos de reformas, normalmente, no pensamos en personas, leyes o mobiliario, no. Pensamos en inmuebles. Reformar viviendas, edificios, oficinas o cualquier espacio, con la finalidad de convertirlo en otro tipo de inmueble o mejorarlo.
Uno de los aspectos que más quebraderos de cabeza produce, cuando se trata de hacer una reforma, es lo relativo a la legalidad. No puede uno levantarse por la mañana y ponerse manos a la obra. Hay que contar con una serie de permisos, en función del tipo de reforma o inmueble, del que se trate. En esta ocasión, vamos a centrarnos en las reformas llevadas a cabo por una comunidad de propietarios. Es decir, en el edificio en el que viven.
Tantos si se trata de zonas comunes, como si es el caso de elementos privativos que afectan al conjunto, surgen cuestiones de índole legal. Estas cuestiones, se deben abordar de forma rigurosa y estricta, con objeto de evitar conflictos en el futuro.
En este artículo, vamos a analizar aquellos principios jurídicos esenciales que, hay que tener en cuenta, siempre que se tenga la intención de llevar a cabo, cualquier tipo de obra en una comunidad de vecinos. El punto de partida legal, para acometer obras en los edificios, no es otro que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El artículo 10 y los que siguen, establecen las obras que se pueden llevar a cabo en una comunidad de vecinos y, los requisitos a cumplir para proceder con la reforma.
Un acuerdo de la comunidad, en base a la ley
Evidentemente, a la hora de acometer reformas en las comunidades de vecinos, debe existir acuerdo por parte de los propietarios. Además de seguir las leyes y ceñirse a ellas, como nos cuentan en Sinexia Servicios de Construcción, especializados en construcción, conservación y reformas integrales de todo tipo, quienes saben bien que hay que hacer las obras, cumpliendo con la legalidad.
Cuando se trata de hacer obras en una comunidad de vecinos, resulta indispensable diferenciar entre obras necesarias y de mejora. En el primer caso, se trata de obras imprescindibles a la hora de que el inmueble, se mantenga y conserve en buenas condiciones. Dentro de este tipo de obras, encontramos reparación de humedades estructurales, arreglo de la cubierta, sustitución de instalaciones eléctricas comunes, etc. El artículo 10.1 de la LPH, establece que este tipo de obras, no requiere un acuerdo previo por parte de la junta de propietarios. Es suficiente que el presidente o administrador, la ejecute de forma directa.
En cuanto a las obras de mejora, no son imprescindibles, aunque suponen un beneficio o la modernización del edificio. Puede tratarse de instalar un ascensor, mejorar la eficiencia energética o construir una piscina. En estos casos, el artículo 17.4 de la LPH, exige rotundamente la aprobación por parte de la mayoría cualificada, es decir, tres de cada cinco propietarios, deben estar conformes.
Tener en cuenta esta diferencia, es fundamental, puesto que, de no identificarse el tipo de obra como corresponde, puede impugnarse por parte de cualquier propietario, como establece el artículo 18 de la LPH.
En cuestiones como la accesibilidad y la eficiencia energética, las obligaciones legales, a la hora de adaptar los edificios, han aumentado. Desde la entrada en vigor de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y su Inclusión Social, Real Decreto Legislativo 1/2013, las comunidades tienen la obligación de realizar aquellas reformas necesarias, para garantizar la accesibilidad de las personas con discapacidad o que superen los setenta años. Lo que incluye la instalación de rampas, elevadores o adaptación del portal.
Por otro lado, el Real Decreto 390/2021, establece la obligación de contar con un certificado de eficiencia energética, en aquellos edificios en los que se vaya a llevar a cabo una reforma importante. El Plan de Rehabilitación Energética de Edificios Residenciales (PREE), fomenta las reformas destinadas a mejorar el aislamiento térmico, sustituir instalaciones térmicas o incorporar energías renovables.
Una vez que se tiene clara la reforma a realizar y el tipo al que pertenece, la comunidad de propietarios, debe seguir un procedimiento formal, para que sea aprobado. El presidente de la comunidad, tiene que convocar una junta de propietarios, dejando patente el orden del día. En función del tipo de obra, se requerirá o no, contar con la mayoría 3/5 para obras de mejora. Sin acuerdo las necesarias y, las de accesibilidad, se ejecutan si no superan el límite económico.
Llegado al acuerdo necesario, este debe reflejarse en el acta de la junta, indicando la fecha de la misma, quien ha convocado la junta, los asistentes y el orden del día, junto a los propietarios que votan a favor y en contra. El acuerdo al que se llegue, se tiene que notificar a todos los propietarios, incluyendo a los ausentes, de manera que puedan ejercer su derecho a impugnar, si lo consideran.
El cumplimiento de este procedimiento, es esencial. Sin el mismo, no se puede dotar de validez jurídica a la reforma que se pretende realizar, ni proteger a la comunidad ante posibles reclamaciones futuras.
Estatutos y propietarios
La LPH es de obligado cumplimiento. Aunque también resulta de importancia, revisar los estatutos de la comunidad, puesto que en ellos se pueden imponer normas específicas sobre las reformas. Así como considerar la responsabilidad de los propietarios, en caso de que se produzcan daños a consecuencia de las obras.
Los estatutos de la comunidad, pueden imponer alguna limitación adicional en lo que, al uso de elementos comunes o privativos respecta, siempre y cuando, no sean contrarios a la ley. En algunos estatutos se prohíbe expresamente cerrar terrazas o balcones, mientras que, en otros, se imponen condiciones sobre la instalación de toldos, aire acondicionado e incluso, antenas. De igual modo que se establecen requisitos estrictos, cuando se trata de hacer modificaciones estructurales o en la fachada.
Si se produce alguno de estos casos, cualquier reforma a realizar, deberá respetar la ley y lo que dicta el estatuto. La falta de respeto a alguna de estas normas, puede dar lugar a que el acuerdo de obras sea impugnado o, provocar la obligación de revertir las modificaciones hechas. Por lo tanto, antes de proceder con cualquier tipo de actuación, la mejor forma de proceder, es revisar al detalle los estatutos de la comunidad y, en caso de duda, consultar con un abogado.
Cuando es la comunidad la que contrata de forma directa a un constructor o empresa de reformas, asume directamente la responsabilidad frente a terceros. Sin embargo, si un propietario realiza una obra que implica elementos comunes, sin la correspondiente autorización, se le puede considerar como responsable de los daños ocasionados. El artículo 7.1 de la LPH, prohíbe expresamente a los propietarios que lleven a cabo alteraciones en los elementos comunes, sin disponer del consentimiento de la comunidad. En caso de hacerlo, la comunidad, puede exigir que se vuelva al estado anterior, con la correspondiente indemnización. Si se produce una obra defectuosa en la que se afecta a terceros, como puede ser una filtración a otra vivienda, la comunidad se puede declarar como responsable solidaria, en caso de no actuar con la necesaria diligencia y controlar las obras.
A nivel administrativo, es necesario contar con permisos y licencias, además de cumplir con la normativa interna. Las exigencias municipales, son de obligado cumplimiento y, en función del tipo y alcance de la obra que se pretenda realizar, es necesario solicitar licencia de obras mayores o menores. Si la reforma implica cambios a nivel estructural, alteración de la fachada o aumento de volumen o cambio de uso, corresponde una licencia de obra mayor. Cuando se trata de obras de mantenimiento y conservación que no afectan ni a la estructura ni a los elementos más esenciales, es suficiente con una licencia de obra menor. En algunos ayuntamientos, admiten la declaración responsable o una comunicación previa, cuando se trata de obras menores, lo que simplifica el trámite notablemente.
Realizar obras, sean del tipo que sean, sin contar con la licencia correspondiente, puede conllevar sanciones urbanísticas y órdenes de demolición, en conformidad con la legislación autonómica y local, relativa a la disciplina urbanística.
Antes de concluir, una de las dudas más frecuentes, es la distribución de los costes derivados de una obra de reforma. De forma general, según recoge el artículo 9.1 e) de la LPH, todos los propietarios deben contribuir, conforme a su cuota de participación. Esto incluye tanto obras de mejora como necesarias, siempre que sean aprobadas.
Existen dos excepciones. En las obras de mejora no necesarias, si el importe supera las tres mensualidades, los propietarios disidentes no están obligados a pagarlas, salvo que quieran disfrutar de la mejora más adelante. En las de accesibilidad obligatorias, deben contribuir todos, sin excepción.
Las reformas, sean del tipo que sean, implican un papeleo importante, siempre con la finalidad de cumplir con la legalidad y toda la normativa vigente que haya al respecto, en el momento de la ejecución de la obra.
